Федеральный закон № 215, принятый в 2004 году, регулирует деятельность жилищных накопительных кооперативов в России. Он устанавливает основные принципы и правила создания, функционирования и ликвидации таких кооперативов. ФЗ 215 является основополагающим документом для организаций этой формы собственности и определяет их права и обязанности перед участниками и государством.
Минусы жилищного кооператива: риски при покупке жилья через кооператив
Покупка жилья через жилищный кооператив может быть непростым и рискованным делом. В данном случае покупатель сталкивается с рядом минусов и потенциальных проблем. Рассмотрим основные риски при покупке жилья через жилищный кооператив и способы оформления права собственности.
1. Недостоверность информации
Одним из главных рисков при покупке жилья через жилищный кооператив является недостоверность предоставляемой информации. Часто кооперативы могут давать завышенные или неполные сведения о своей деятельности и финансовом состоянии. Это может привести к разочарованию и потере денег покупателя.
2. Нет гарантий
Приобретая жилье через кооператив, покупатель не получает гарантированных прав на недвижимость. В случае возникновения споров или проблем с застройщиком или кооперативом, покупатель может остаться без защиты и прав. Нет гарантий, что кооператив сможет обеспечить безопасную и надежную сделку.
3. Финансовые риски
При покупке жилья через жилищный кооператив покупатель может столкнуться с финансовыми рисками. Кооператив может не справиться с финансовыми обязательствами по строительству или ремонту жилья, что может привести к задержкам в сдаче объекта или дополнительным затратам для покупателя.
4. Ограничения при продаже
Приобретая жилье через кооператив, покупатель может столкнуться с ограничениями при продаже своей недвижимости. Кооператив может установить правила и процедуры, которые затрудняют или ограничивают процесс продажи или сдачи в аренду жилья. Это может вызвать проблемы при планировании инвестиционных или жизненных планов покупателя.
5. Непредвиденные расходы
При покупке жилья через жилищный кооператив покупатель может столкнуться с непредвиденными расходами. Кооператив может требовать дополнительных взносов на ремонт или обслуживание общественных зон. Это может увеличить стоимость покупки и сделать ее неприемлемой для покупателя.
Как оформить право собственности
Чтобы избежать рисков и проблем при покупке жилья через жилищный кооператив, рекомендуется обратиться к специалистам и следовать определенным шагам:
- Проверьте надежность кооператива. Изучите его историю, финансовое состояние и наличие лицензий.
- Получите юридическую консультацию. Обратитесь к профессионалу, который поможет вам оценить риски и оформить сделку правильно.
- Подробно изучите документы. Ознакомьтесь с уставом, договором участия в кооперативе и другими документами, чтобы полностью понять свои права и обязанности.
- Обеспечьте себя гарантиями. Попросите дополнительные гарантии от кооператива или застройщика, которые защитят вас от непредвиденных ситуаций.
- Не спешите с подписанием договора. Оцените все риски и возможные последствия, прежде чем сделать окончательное решение.
- Участвуйте в принятии решений. Активно участвуйте в работе кооператива, чтобы быть в курсе всех процессов и влиять на принимаемые решения.
Соблюдение этих рекомендаций поможет минимизировать риски и защитить себя при покупке жилья через жилищный кооператив. Важно быть внимательным и осмотрительным, чтобы не стать жертвой мошенничества или непродуманной сделки.
Что такое жилищный кооператив
Виды жилищных кооперативов
- Жилищный кооператив – помогает приобрести жилплощадь и в дальнейшем управлять домом. Такой кооператив должен состоять не менее чем из пяти граждан, при этом их число не может превышать количество жилых помещений в кооперативном доме. Деятельность организации регулируется статьей 11 Жилищного кодекса РФ, однако она не предоставляет гарантий, аналогичных ФЗ-214, который регламентирует права дольщиков. В этой статье речь идет лишь о правилах защиты прав на жилье в суде.
- Жилищно-строительный кооператив – до 2018 года был альтернативой долевому строительству. Однако внесенные поправки в Закон о долевом строительстве запретили Жилищно-строительным кооперативам вкладывать средства граждан в строящееся жилье. Существуют Жилищно-строительные кооперативы, которые успели получить разрешение на строительство до внесения поправок, но они не создаются больше. Однако появились ЖСК, которые создаются на основании закона 161-ФЗ с государственной поддержкой и в которые могут вступить молодые ученые, инженеры, сотрудники научных и образовательных организаций, военнослужащие.
- Жилищно-накопительный кооператив – позволяет участникам рассчитывать на любое жилье, не обязательно расположенное в доме, который строит кооператив. Участники выбирают квартиры и не привязаны строго к одному дому. Деятельность этого кооператива организуется в соответствии с ФЗ №215 «О жилищных накопительных кооперативах». Все средства расходуются на покупку квартир и строго контролируются государством. Информация о расходах открыта и доступна, пайщики также имеют возможность видеть, куда идут денежные средства и устанавливать потолок стоимости приобретаемого жилья.
В зависимости от выбранного типа кооператива, участники получают разные права и возможности в покупке жилья. Некоторым кооперативам также разрешено сдавать в аренду квартиры до полного погашения стоимости жилья.
Плюсы жилищного кооператива
Если вам не хочется переплачивать проценты банку или на получение ипотечного кредита пришел отказ, обратите внимание на ЖНК. В числе плюсов эксперты называют:
- Минимальный пакет документов, отсутствие проверок в бюро кредитных историй и сложных процедур рассмотрения кандидатов.
- Нет фиксированного ежемесячного процента. Если стоимость жилья возрастет не сильно, это выгоднее, чем ипотека.
- Проживание и регистрация до полной выплаты долга.
- Возвращение пая в случае досрочного выхода.
- Более легкая процедура смены застройщика при банкротстве, чем по ДДУ. Участники кооператива могут достроить объект с новым подрядчиком. А при покупке квартиры по ДДУ придется требовать материальное возмещение или жилье в рамках процесса о несостоятельности застройщика. Процесс отнимает немало времени и сил.
- Право участвовать в строительстве и эксплуатации дома. Пайщики сами могут определять подрядчиков и поставщиков услуг.
Как оформить право собственности на квартиру через жилищный накопительный кооператив
Квартира, приобретаемая через жилищный накопительный кооператив, становится собственностью пайщика после полного погашения задолженности перед кооперативом. Перед оформлением права собственности необходимо выполнить несколько этапов.
1. Оплата задолженности кооперативу
Пайщик обязан выплатить всю сумму задолженности по квартире кооперативу в полном объеме. Это может включать оплату доли в строительстве, коммунальных услуг, установку инженерных систем и другие платежи. После полной оплаты задолженности кооператив выдает пайщику все необходимые документы для оформления права собственности.
2. Подача документов в Росреестр
Пайщик и юрист кооператива должны подать необходимые документы в Росреестр для оформления права собственности на квартиру. Это включает в себя следующие документы:
- Уведомление о погашении долга перед кооперативом;
- Договор о приобретении квартиры кооперативом;
- Квитанцию об оплате госпошлины.
3. Проверка условий сделки
Как формируется паевой взнос?
Максимальный срок рассрочки
Максимальный срок рассрочки для погашения стоимости жилья составляет 10 лет. За данный период пайщик должен полностью выкупить жилую площадь в кооперативе.
Разбивка стоимости на площади
Стоимость квартиры делится на квадратные метры, чтобы определить цену за метр. Вначале пайщик выкупает определенное количество метров жилой площади, а за время рассрочки ему предстоит приобрести оставшуюся часть.
Изменение стоимости метра и величины паевого взноса
Величина стоимости метра и ежемесячного паевого взноса может изменяться в зависимости от роста цен на рынке недвижимости. Если цена за метр возрастает, то соответственно увеличивается и величина паевого взноса. Обратная ситуация также возможна.
Невозможность пропуска взносов
Паевые взносы нельзя пропустить, так как они играют ключевую роль в формировании собственности на жилую площадь. В каждом жилищном накопительном кооперативе установлены свои штрафы и условия по исключению пайщика из кооператива в случае пропуска взносов.
Паевые взносы — собственность пайщика
Паевые взносы являются собственностью пайщика и могут быть проданы, подарены или завещаны. При выходе из кооператива паевые взносы возвращаются пайщику. Вступительный и членские взносы не возвращаются.
Недоступность пая для погашения долгов
Пай не может быть изъят кооперативом в случае задолженности пайщика. Кроме того, при признании пайщика банкротом его пая также не могут забрать за долги.
Риски при покупке жилья через кооператив
Вступление в жилищный кооператив предполагает некоторые риски, о которых пайщикам следует помнить перед принятием решения. Важно быть в курсе основных возможных проблем и принять их во внимание при покупке жилья через кооператив.
1. Увеличение стоимости жилья и ежемесячных взносов
Цена жилья и сумма ежемесячного паевого взноса могут измениться, что является одним из основных рисков при вступлении в жилищный кооператив. В зависимости от различных факторов, таких как инфляция, изменение рыночных условий или увеличение затрат на строительство, стоимость жилья может увеличиться с течением времени. Также необходимо учесть возможные изменения ежемесячного паевого взноса, который пайщики обязаны платить для финансирования строительства или содержания общественных зон в жилищном кооперативе.
2. Несколько продаж одной квартиры
Отсутствие регистрации договора в жилищном кооперативе может создавать риски, связанные с множественной продажей одной и той же квартиры. При отсутствии надлежащей регистрации и контроля со стороны участников кооператива, возможны случаи, когда одна квартира может быть продана несколько раз различным пайщикам. Это может привести к конфликтам и юридическим проблемам.
3. Перенос сроков строительства и сдачи
Вступление в жилищный кооператив не гарантирует точных сроков строительства и сдачи жилья. Существует риск, что сроки могут быть перенесены по различным причинам, таким как задержки в строительстве, непредвиденные обстоятельства или финансовые трудности. Это может привести к задержкам в получении долгожданного жилья и необходимости искать временное жилье.
Итог
Ключевые шаги для выбора и вступления в жилищный кооператив:
- Найдите список кооперативов на сайте «Банка России» или обратитесь к близким и знакомым для получения рекомендаций.
- Проверьте документы организации через сайт налоговой службы и запросите годовой отчет в самом кооперативе. Обратите внимание на наличие независимого аудиторского заключения.
- Учтите скорость и регулярность вступления пайщиков в кооператив. Это поможет определить сроки получения собственного жилья.
- Выберите жилье, ориентируясь на список комплексов, с которыми сотрудничает кооператив. Определите первоначальную сумму и способы ее накопления.
- Изучите отзывы пользователей на независимых платформах, чтобы узнать о реальном опыте вступления в данный кооператив.
- Вступите в кооператив и станьте пайщиком. Учтите требования и обязательства пайщиков, чтобы избежать исключения из организации и потери права собственности на квартиру.
Следуя этим шагам и рекомендациям, вы сможете сделать осознанный выбор и вступить в жилищный накопительный кооператив, получив возможность недорого и эффективно накопить на собственное жилье.