В данной статье обсуждается вопрос о том, обязана ли управляющая компания в Украине предоставлять акты выполненных работ собственникам жилья. Будут рассмотрены правовые основы и аргументы в пользу как предоставления таких актов, так и их отказа.
УК – это организация, занимающаяся управлением многоквартирных домов и предоставлением услуг собственникам жилья. Одно из важных вопросов, которые интересуют собственников квартир, связано с выдачей актов выполненных работ.
По законодательству УК обязана предоставлять собственникам акты выполненных работ, которые отражают проведение различных ремонтных и строительных работ. Это важно для собственников, так как акты являются официальным подтверждением выполненных работ и служат основой для возмещения затрат по общему имуществу.
Какие последствия могут быть, если не составить акт приемки
- Лица, занимающие должности, могут быть оштрафованы на сумму от 50 до 100 тысяч рублей или лишены права занимать должности на период до трех лет;
- Юридические лица могут быть оштрафованы на сумму от 150 до 250 тысяч рублей.
Только Объединения собственников (УО) подвергаются такому наказанию, потому что они осуществляют предпринимательскую деятельность на основе договоров управления многоквартирными домами (МКД), в отличие от Товариществ собственников жилья (ТСЖ) и Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Государственные органы жилищного надзора (ГЖН) не имеют права составлять административные протоколы за отсутствие процедуры приемки в отношении ТСЖ и ЖСК, потому что они не занимаются предпринимательской деятельностью. В этом случае ГЖН может выдать предписание о устранении нарушения и составить акт приемки в отношении ТСЖ, ЖСК и УО.
Если такое предписание не будет выполнено, могут быть применены следующие наказания:
- Штраф в размере от 50 до 100 тысяч рублей или дисквалификация руководителей на срок до трех лет;
- Штраф в размере от 200 до 300 тысяч рублей для юридических лиц.
Главное в уроке:
- Вы подтверждаете выполнение своих обязательств в полном объеме посредством акта приемки.
- Если в договоре управления не указаны порядок и периодичность подписания актов, рекомендуется составлять их ежемесячно.
- Акты приемки входят в состав технической документации на МКД и должны быть раскрыты в ГИС ЖКХ.
- Несоставление актов приемки работ является нарушением стандарта управления МКД согласно пункту 4 правил № 416, подпункту «д».
В какой форме необходимо представить информацию о финансово-хозяйственной деятельности?
Приказом Минкомсвязи России № 74, Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 и приказом Минстроя России от 22.12.2014 № 882/пр были утверждены формы для раскрытия информации о финансово-хозяйственной деятельности. В соответствии с этими формами, предоставление информации о финансово-хозяйственной деятельности должно осуществляться в определенной форме и с определенным содержанием.
Утвержденные формы раскрытия информации
- Бухгалтерский баланс
- Отчет о прибылях и убытках
- Отчет о движении денежных средств
- Сведения о первоначальной стоимости и остаточной стоимости основных средств и нематериальных активов
- Сведения о собственном капитале
- Сведения о принятии управленческих решений
Первичные учетные документы
Перечень сведений, которые необходимо раскрывать в утвержденных формах, не включает так называемые первичные учетные документы, такие как договоры, счета, акты выполненных работ. Однако, эти документы могут потребоваться для подтверждения или дополнительной проверки информации, представленной в утвержденных формах.
Какую информацию о финансово-хозяйственной деятельности нужно раскрыть
В соответствии с законодательством Российской Федерации, управляющие организации, товарищества собственников жилья и жилищно-коммунальные союзы обязаны раскрывать информацию, предусмотренную частью 10 или частью 10.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ. Это включает общую информацию о управляющих организациях, товариществах собственников жилья, жилищно-коммунальных союзах, а также основные показатели их финансово-хозяйственной деятельности.
Необходимо предоставить следующую информацию:
- Годовой финансовый отчет, бухгалтерский баланс и приложения к ним;
- Сведения о заработке от предоставления услуг по управлению многоквартирным домом и соответствующих расходах;
- Сметы доходов и расходов жилищных кооперативов, жилищно-коммунальных союзов и отчеты об их выполнении.
Эти требования устанавливаются в соответствии со Стандартом раскрытия информации, утвержденным Правительством РФ 23.09.2010 года № 731, а также приказами Минкомсвязи России № 74 и Минстроя России № 114/пр от 29.02.2016 года.
Права владельцев помещений
Собственники помещений могут запросить информацию, указанную в частях 10 или 10.1 статьи 161 Жилищного кодекса РФ, у управляющих организаций, товариществ собственников жилья и жилищно-коммунальных союзов.
В товариществах собственников жилья владельцы помещений, независимо от их членства, могут ознакомиться с бухгалтерской отчетностью, сметами доходов и расходов на год, отчетами об исполнении таких смет, аудиторскими заключениями и другими внутренними документами товарищества, предусмотренными Жилищным кодексом РФ, уставом и решениями общего собрания членов товарищества (статья 143.1 Жилищного кодекса РФ).
Однако, управляющие организации, товарищества собственников жилья и жилищно-коммунальные союзы имеют право отказать собственникам помещений в предоставлении первичных учетных документов, если договором управления, уставом товарищества собственников жилья или решением общего собрания не предусмотрено иное.
Например, если в договоре управления или уставе указано, что собственники помещений имеют право ознакомиться с договорами подряда, актами выполненных работ, оказанных услуг по ним или первичными учетными документами, то управляющая организация обязана предоставить такую возможность собственникам.
Отчетность бухгалтерии
Финансовое положение организации, ее финансовый результат и движение денежных средств за отчетный период отражены в бухгалтерской отчетности. Данная информация компилируется на основе данных бухгалтерского учета.
Годовая бухгалтерская отчетность составляется, утверждается и публикуется согласно федеральным законам.
Для обеспечения прозрачности и ответственности в управлении жилыми объектами необходимо соблюдать требования законодательства и обеспечить доступ собственников помещений к информации о финансово-хозяйственной деятельности.
В каких случаях и как часто следует составлять акт приемки?
В соответствии с фактическими сроками оказания услуг и работ необходимо определить сроки и периодичность составления актов выполненных работ. Ни один закон не устанавливает обязательную периодичность подписания актов приемки, поэтому каждая организация вправе самостоятельно определить, как часто будет составлять и подписывать такие акты. Тем не менее, существуют рекомендации Минстроя по этому вопросу.
Если договор управления многоквартирным домом (МКД) или локальные акты товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищно-строительного кооператива (ЖСК) не определяют порядок и периодичность подписания актов, то рекомендуется составлять их ежемесячно. Например, можно определить дату подписания актов до пятого числа месяца, следующего за расчетным периодом, который считается календарным месяцем в соответствии с законодательством (часть 1 статьи 155 ЖК).
Утверждение частоты и порядка подписания актов требуется проводить на совещании жильцов многоквартирного дома или на собрании членов территориального объединения собственников жилья, жилищно-строительного кооператива или правления общества. В дальнейшем следует составлять акты приемки согласно условиям, определенным в управленческом договоре многоквартирного дома или местных правилах территориального объединения собственников жилья.
Руководство Минстроя также предлагает разные сроки составления актов приемки в разных организациях. Например, для маленьких управляющих организаций, территориальных объединений собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов рекомендуется составлять акты «по фактически выполненным работам», то есть незамедлительно (письмо Минстрой от 04.04.2016 № 9667-ОД/04). В случае средних и крупных управляющих организаций разумным будет срок в один календарный месяц.
Необходимо отметить, что составление актов о выполненных работах с определенной регулярностью помогает бухгалтеру своевременно и полностью подготовить отчеты за квартал и год.
Как и в каком месте следует хранить документы об осуществлении приемки
Управляющие организации (УО), ТСЖ и ЖСК несут обязанность сохранять акты приемки как часть технической документации на многоквартирные дома. В соответствии с пунктом 24, пунктом 27 Правил, принятых постановлением Правительства от 13.08.2006 № 491, акты приемки должны сохраняться в организации, которая осуществляет управление многоквартирным домом.
Период времени, в течение которого необходимо сохранять акты приемки, определен статьей 301 перечня, утвержденного приказом Росархива от 20.12.2019 № 236. Если акт был изготовлен после 2003 года, срок сохранения составляет 50 лет, а в случае, если акт был изготовлен до 2003 года, — 75 лет.
Кроме того, управляющая организация обязана размещать документы о приеме жилого помещения в ГИС ЖКХ в течение семи дней после их подписания, в соответствии с частью 10.1 статьи 161 Жилищного кодекса. Если собственник жилого помещения обратится с просьбой ознакомиться с этими документами, управляющая организация, товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив должны дать ему такую возможность в соответствии с пунктом 34 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденных постановлением Правительства от 15.05.2013 № 416. При этом законодательство не требует предоставления копий этих документов собственнику.
Возможность не оплачивать коммунальные платежи за содержание жилого помещения в случае отсутствия акта приемки
Если не присутствует акт приемки, собственник жилого помещения не может отказаться от оплаты за содержание жилья. Обязанность собственника платить за содержание жилого помещения установлена законом и не зависит от наличия акта приемки.
Отсутствие акта приемки не означает, что управляющая организация не выполнила работы или услуги. Поэтому, в соответствии с законодательством (часть 1 статьи 39, часть 1 статьи 153, пункт 1 части 2 статьи 154, часть 7 статьи 155 ЖК, часть 1 статьи 158 ЖК), собственник обязан выполнять платежи.
Какие документы считаются первичными учетными документами
Отсутствуют обязательные формы и перечень «первичной документации» для юридических лиц. Каждый хозяйствующий субъект – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель определяет их самостоятельно. Такое правило установлено в статье 9 Федерального закона от 06.12.2011 № 402 ‑ ФЗ «О бухгалтерском учете».
Законодательством не требуется, чтобы управляющие организации (УО), товарищества собственников жилья (ТСЖ), жилищные кооперативы (ЖК) или жилищно-строительные кооперативы (ЖСК) предоставляли собственникам помещений в многоквартирных домах доступ к первичным документам учета.
Судебные прецеденты не требуют предъявления собственникам первичных документов учета
Истец был отказан в удовлетворении требований, так как из анализа положений законов следует, что члены товариществ собственников жилья (ТСЖ) и не являющиеся членами таких товариществ собственники не имеют права ознакомиться с первичными документами бухгалтерского учета (апелляционное определение Верховного суда Республики Татарстан от 19.05 2014 по делу № 33–6756/2014).
Информация о деятельности в сфере финансово-хозяйственной деятельности распространяется наши клиенты. Информация, включенная на информационных стендах и в сети Интернет, доступна широкому кругу пользователей. Если запрос на получение информации был подан в письменной или электронной форме, мы обязаны предоставить запрашиваемую информацию только если она относится к потребителю. Согласно пункту 6 стандарта, потребителями могут быть граждане и организации, будь то собственники или арендаторы помещений. Мы имеем право отказать всем остальным. В случае, если информация, которую запрашивает пользователь, уже доступна в полном объеме на официальном сайте или в печатных изданиях, мы можем просто сообщить адрес сайта или название и характеристики печатных изданий, где эта информация уже выложена (в соответствии с пунктом 17 стандарта).
Также, согласно Стандарту, нет требования к управляющим организациям, товариществам собственников жилья, жилищно-строительным кооперативам и жилищно-стройительным кооперативам по изготовлению и выдаче копий документов по письменному запросу. Однако, мы настоятельно рекомендуем придерживаться принципов здравого смысла. Вы не обязаны предоставлять документы, например, тем, кто прописан в помещении, но не является владельцем. Вы также не должны изготавливать копии документов для кого-либо. Однако, если в какой-то конкретной ситуации это вам не слишком затруднительно, пожалуйста, сделайте это.
Вот список документов, которые вы не обязаны показывать собственникам:
— Сведения о движении денег по счетам. Мы отказали в предоставлении сведений об операциях с денежными средствами на счете товарищества собственников жилья. Причина заключается в том, что запрошенная информация выходит за рамки информации о финансово-хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья, предусмотренной законодательством и нормативными актами.
— В сводке по заработной плате. Истец отказано в удовлетворении своих претензий. Причина – ответчик не обязан предоставлять сводку по заработной плате, поскольку это не предусмотрено в Стандарте.
— Местный сметный расчет на ремонт чего-либо, сертификаты использованных материалов, договоры подряда. Истец отказано в предоставлении местного сметного расчета на ремонт подъезда, сертификата соответствия использованных материалов, договора подряда. Причина – это не предусмотрено в Стандарте. Стандартом установлен полный список информации, которая должна быть раскрыта, включая запросы заинтересованных лиц.
Закон не требует от УО предоставления копий документов собственникам на основе их обращений, однако закрепляет право указанных лиц на ознакомление с необходимой информацией.
Урок 1. Зачем нужны акты приемки работ и услуг
В этом курсе состоятся два урока. В первом уроке мы рассмотрим, когда управляющим МКД организациям необходимо составлять акты и где их хранить. После окончания урока вы должны определить периодичность составления актов в зависимости от объема выполненных работ и оказанных услуг. Также вам необходимо установить сроки и условия хранения актов, а также их публикацию в ГИС ЖКХ.
Во втором уроке мы рассмотрим, какие сведения должны быть указаны в акте и как правильно его оформить. Вы должны представить акты выполненных работ собственникам и подтвердить, что исполняете свои обязанности в полной мере.
Почему акты приемки работ и услуг необходимы
Управляющая МКД организация обязана формировать акты о выполненных работах в соответствии с частью 2.2 статьи 161 Жилищного кодекса и пунктом 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 03.04.2013 № 290. Кроме того, именно управляющая МКД организация заинтересована в создании актов приемки. Например, при акте приемки отчет подтверждает, что она выполнила работу в том объеме, который указан в договоре управления. В случае с жилищным объединением – согласно утвержденной смете.
Акты о выполненных работах также используются при работе с должниками, включая судебное разбирательство. Суды принимают акты в качестве доказательства того, что управляющие организации и товарищества собственников жилья исполняют свои обязательства, в то время как должники – нет. Кроме того, акт приемки является первичным документом бухгалтерской отчетности.
Акт о приемке результатов работ и услуг по содержанию общего имущества является частью технической документации на многоквартирный дом согласно Правилам содержания общего имущества. После завершения управления организация, ответственная за управление домом, обязана передать акты вместе с другой технической документацией.
Если управляющая организация ежегодно предоставляет собственникам отчет об исполнении договора управления, она все равно должна составлять акты приемки по содержанию общего имущества. Эти акты должны быть составлены с определенной периодичностью и по установленной форме.
Итог
Таким образом, управляющие организации обязаны предоставлять собственникам помещений в многоквартирном доме все сведения о своей финансово-хозяйственной деятельности в рамках закона. В числе этих сведений должны быть данные о состоянии и использовании финансовых средств дома, информация о заключенных договорах с поставщиками услуг, а также отчетность о финансовой деятельности.
Однако, управляющая компания может отказаться предоставить собственникам документы, которые не относятся к финансово-хозяйственной отчетности. Например, это могут быть первичные документы бухгалтерии, такие как чеки на материалы или договоры с подрядчиками. Эти документы могут быть запрошены только в случае проверки органами власти или надзорными инстанциями для подтверждения законности финансовых операций.
В практике судов встречаются решения, которые подтверждают отказ управляющих организаций в предоставлении избыточных запрашиваемых документов. Суды отмечают, что собственники помещений не являются заинтересованными лицами в отношении подрядных работ и поставок материалов, поэтому требование представить такую информацию необосновано.