Узнайте подробности о налогах и правилах, которые касаются сдачи в аренду нежилых помещений для физических лиц. Ознакомьтесь с необходимыми шагами по оформлению договора аренды и уплате налогов при получении дохода от аренды.
Сдача в аренду нежилого помещения — популярный метод получения стабильного дохода. Однако, перед началом сдачи в аренду следует изучить налоговые обязательства и правила, которые регулируют эту сферу для физических лиц. В данной статье мы рассмотрим основные налоговые ставки, которые облагают арендные платежи, а также условия, необходимые для сдачи помещения в аренду.
Какие налоги нужно заплатить при сдаче нежилого помещения в аренду физическим лицам? Возможно, это вопрос, который вас интересует, если вы планируете заняться предпринимательской деятельностью и сдать свое помещение в аренду. В данном случае, сумма налогов, подлежащих уплате, зависит от вашего статуса в качестве налогоплательщика и выбранной системы налогообложения.
Что нужно учитывать при сдаче нежилого помещения в аренду
Если вы — частное лицо или частный предприниматель, сдающий нежилое помещение в аренду, то есть несколько важных моментов, на которые вам следует обратить внимание:
- Определитесь со своим налоговым статусом:
- Физическое лицо без регистрации предпринимателя (ФЛБРП) — если вы сдаете помещение в аренду как физическое лицо без официальной регистрации предпринимателя. В этом случае вы будете уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) по ставке 13%;
- Физическое лицо с регистрацией предпринимателя (ФЛРП) — вариант для физических лиц, которые официально зарегистрированы как частные предприниматели. Вам также придется уплачивать НДФЛ по ставке 13%;
- Если вы являетесь индивидуальным предпринимателем (ИП) и сдаете помещение в аренду, вам придется заплатить упрощенный налог на доходы предпринимателей (УСН). Размер этого налога определяется выбранной вами ставкой;
- Если вы сдаете нежилое помещение в аренду через свою организацию, вам придется заплатить налог на прибыль (НП) по ставке 20%.
- Вы также можете выбрать систему налогообложения:
- Если вы выбираете ОСНО (общую систему налогообложения), эта система подойдет тем, кто хочет учесть все расходы и получить налоговые льготы;
- Если вы выбираете УСН (упрощенную систему налогообложения), эта система подойдет для малых и средних бизнесов, она предлагает упрощенный порядок ведения учета и уплаты налогов;
- ЕНВД (единый налог на вмененный доход) – популярная система налогообложения, которая применяется в отдельных областях предпринимательства, включая гостиницы, магазины, прачечные и другие.
Какие налоги необходимо уплатить
Теперь рассмотрим, какие конкретно налоговые платежи необходимо уплатить при сдаче в аренду нежилого помещения в различных категориях налогоплательщиков и налоговых режимах:
| Статус налогоплательщика | Система налогообложения | Что следует учитывать | Налоговые платежи |
|---|---|---|---|
| ФЛБРП | ОСНО, УСН | Ставка налога на доходы физических лиц | 13% |
| ФЛРП | ОСНО, УСН | Ставка налога на доходы физических лиц | 13% |
| ИП | ОСНО, УСН, ЕНВД | Размер налога и порядок учета | Различается в зависимости от ставки и налоговой системы |
| Через организацию | ОСНО, УСН | Подоходный налог для организации | 20% |
Помимо уплаты вышеуказанных налогов, требуется также учесть разнообразные обязательные платежи, включая страховые взносы и взносы в пенсионный фонд.
Важно отметить, что эта информация является общей и может изменяться в соответствии с законодательством вашей страны или региона. Поэтому, для получения точной информации о необходимых налогах и правилах для физических лиц, рекомендуется обратиться за консультацией к налоговому консультанту или юристу, специализирующемуся в этой области.
Преимущества патента для арендодателя
Переход к системе налогообложения на основе патента обеспечивает арендодателям несколько важных преимуществ:
1. Фиксированная сумма налога, независимо от фактического дохода
Сумма налога зависит от размеров помещений и региона, и остается одинаковой, не зависит от реальной суммы дохода. Это делает планирование финансов более предсказуемым и позволяет избежать неожиданных излишек.
2. Освобождение от налога на доход
Весь доход от аренды не облагается налогом на доход, что позволяет сэкономить дополнительные средства. Это особенно выгодно при аренде на длительный срок, когда накопленный доход от аренды велик.
3. Освобождение от налога на недвижимость для физических лиц
Арендодатели, работающие по патентной системе, освобождаются от уплаты налога на недвижимость физических лиц. Это позволяет сэкономить до 2% от кадастровой стоимости помещения и снижает налоговое бремя для арендодателя.
4. Простой бухгалтерский учет
Арендодателям, которые работают по патентной системе, требуется минимальное количество отчетности перед налоговой службой. Это позволяет снизить бюрократические издержки и упростить процедуру ведения бухгалтерии.
5. Возможность освобождения от авансовых платежей по налогу
Арендодателям, которые работают по патентной системе, достаточно один раз в год заплатить фиксированную сумму налога. Это упрощает процесс уплаты налогов и освобождает их от необходимости ежемесячно платить авансовые платежи.
Преимущества использования патента для арендодателя включают существенную экономию налогов и упрощение бухгалтерского учета. Для многих арендодателей эти преимущества перевешивают недостатки патента и позволяют сохранить право на налоговые вычеты при покупке и продаже недвижимости.
Как производится оплата патента для индивидуального предпринимателя?
При получении патента для индивидуального предпринимателя необходимо заплатить налог в зависимости от срока, на который патент выдан.
Если срок до 6 месяцев:
- Оплату нужно произвести полностью в любое время, но не позднее окончания срока действия патента.
Если срок свыше 6 месяцев:
- Треть от суммы патента необходимо оплатить в течение 90 календарных дней с момента его начала действия.
- Оставшуюся часть суммы патента нужно оплатить не позднее окончания его срока.
Какие существуют штрафы за неуплату налогов при сдаче нежилого помещения в аренду?
Многие собственники недвижимости, сдавая в аренду нежилые помещения, пренебрегают уплатой налогов. В случае, если факт сдачи имущества в аренду остается скрытым, предусмотрены следующие меры:
- Необходимо оплатить полную сумму налогов, а также плату в размере 20% от неуплаченной суммы налогов.
- Если будет доказана умышленная неуплата налогов, размер штрафа может быть увеличен до 40%.
- За каждый день просрочки выплаты налогов будут начисляться и взыскиваться пени в установленные сроки.
- За неуплату налогов в крупном и особо крупном размере, в том числе при сдаче в аренду нежилого помещения, может быть предусмотрена уголовная ответственность вплоть до лишения свободы на срок до 6 лет.
Как законно передать нежилое помещение в субаренду?
Согласие собственника
Согласно статье 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор должен получить согласие собственника помещения (арендодателя), чтобы законно передать нежилое помещение в субаренду. Возможность получить такое согласие может быть предусмотрена арендодателем уже в самом договоре аренды. Однако, если в договоре аренды содержится запрет на субаренду, то передача помещения в субаренду возможна только после изменения договора и заключения дополнительного соглашения с арендодателем.
Соглашение о субаренде
Для совершения сделки по субаренде требуется заключить и подписать специальный договор о субаренде между арендатором (как субарендодателем) и субарендатором. В этом договоре необходимо согласовать все условия сделки, включая вид предпринимательской деятельности, которой будет заниматься субарендатор, особенности и характеристики помещения, порядок уборки и прочее. Также можно определить, каким образом стороны будут делить расходы на коммунальные услуги.
Заключенный субарендой договор не может превышать срок действия основного договора аренды. В случае досрочного расторжения договора аренды арендатором, субаренда также будет прекращена. В этой ситуации субарендатор имеет возможность заключить новый договор непосредственно с владельцем помещения.
Документическая фиксация сделки
Для того чтобы субаренда имела юридическую силу и защиту сторон, необходимо обязательно зарегистрировать договор субаренды в Росреестре, если его срок составляет более 1 года.
Прекращение договора субаренды
Прекращение договора субаренды может произойти либо по соглашению сторон, либо через суд. В случае прекращения договора субаренды, субарендатор обязан освободить помещение и вернуть его субарендодателю. Если договором субаренды предусмотрено обязательное восстановление помещения в первоначальное состояние, субарендатор должен выполнить все соответствующие работы.
Таким образом, чтобы законно передать коммерческое помещение в субаренду, необходимо получить согласие арендодателя, заключить договор субаренды с субарендатором и зарегистрировать его в Росреестре.
В условиях коронавируса и карантина меняется рынок коммерческой аренды недвижимости
Изменилась ситуация на рынке коммерческой аренды недвижимости в связи с эпидемией коронавируса и введением карантина. Компании и организации отправили своих сотрудников на удаленную работу, что повлияло на привычные практики топ-менеджеров и владельцев.
Никита Рябинин, управляющий партнер международной консалтинговой компании KRK Group, предсказывает, что данная ситуация изменит представления топ-менеджеров и владельцев о необходимости офисного пространства. Он считает, что все чаще будут использоваться онлайн-сервисы: магазины, рестораны, учебные заведения и даже кинотеатры перейдут в онлайн-формат. Пользователи станут привыкать к таким сервисам и предпочтут их традиционным аналогам, что снизит спрос на обычные услуги.
Экономическое влияние и курс рубля
Падение цен на нефть и долгосрочные последствия от COVID-19 значительно повлияют на всю российскую экономику и особенно на курс рубля, согласно мнению Рябинина. В связи с этим он рекомендует инвесторам, которые рассматривают покупку коммерческой недвижимости для аренды, быть терпеливыми и следить за изменениями на рынке в течение этого летнего и осеннего периода.
Тем не менее, Рябинин советует инвесторам обратить внимание на глобальные изменения и их возможное влияние на рынок коммерческой недвижимости. Он предлагает рассмотреть возможность хранения средств в иностранной валюте или наличности в банковском сейфе. Ожидание кризисного периода лучше провести, имея под контролем наличные средства, поскольку «наличные — это король» в такое время.
Использование патента для сдачи в аренду
Физические лица, которые являются индивидуальными предпринимателями и соответствуют установленным законодательством условиям, имеют возможность воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). ПСН вводится в действие региональными органами власти и предоставляет определенные преимущества для тех, кто сдаёт в аренду нежилое помещение.
Как работает патентная система налогообложения (ПСН)?
Список видов деятельности, подлежащих налогообложению, и потенциального годового дохода определяется региональными органами власти. На основании этих данных рассчитывается стоимость патента, которая становится налогом при использовании ПСН.
После получения заявки на патент, Федеральная налоговая служба выдает его в течение 5 рабочих дней. Срок действия патента может варьироваться от 1 до 12 месяцев в течение календарного года.
Преимущества патентной системы налогообложения (ПСН)
- При увеличении заработка стоимость патента не изменится, так как размер налога не зависит от фактического дохода.
- Учет и отчетность упрощаются, так как нет необходимости сдавать декларацию по ПСН.
- Патент может быть приобретен на любое количество месяцев в течение календарного года с возможностью оплаты его поэтапно.
- Некоторым предпринимателям может быть выгодно заменить частичную оплату налогов на оплату стоимости патента.
Ограничения патентной системы налогообложения (ПСН)
Патентная система налогообложения не подходит для профессиональных инвесторов в недвижимость. Кроме того, если помещение, сдаваемое в аренду, продано или договор аренды прекращен, стоимость патента не возвращается.
Кому доступен патент при сдаче помещений в аренду
Сдавать в аренду нежилое помещение — это отличный способ заработка для физических лиц. Важно помнить, что перед началом аренды нужно ознакомиться с соответствующими правилами и налоговыми обязательствами. В случае, когда помещение находится в многоквартирном жилом доме и его площадь не превышает 150 кв. м., можно сдавать его в аренду по патентной системе.
Есть некоторые ограничения для получения патента:
- Площадь всех сдаваемых помещений не должна превышать 150 кв. м.
- Количество арендаторов не должно превышать 15 человек.
Соблюдение этих ограничений является обязательным, и их нарушение может привести к штрафам или отмене патента.
Как получить патент при сдаче помещений в аренду
Получить патент возможно для всех владельцев коммерческой недвижимости, в том числе для зарегистрированных индивидуальных предпринимателей (ИП) и лиц без регистрации предпринимательской деятельности.
Регистрация в качестве предпринимателя особенно важна только в том случае, если планируется найм наемных работников. В других случаях собственнику достаточно получить патент на сдачу помещений в аренду.
Что такое коммерческое помещение?
Владелец недвижимости имеет возможность изменить помещение с жилого на коммерческое и наоборот, при условии соблюдения законодательства и требований. Перевод жилого помещения в коммерческое позволяет собственнику использовать его для коммерческой деятельности и получать дополнительный доход.
Примеры коммерческих помещений:
- Магазины;
- Рестораны и кафе;
- Офисы;
- Салоны красоты;
- Частные клиники;
- Склады и промышленные помещения;
- Торговые центры и универмаги.
Особенности превращения жилого помещения в нежилое:
- Необходимо соблюдать требования законодательства, включая согласование с местными органами;
- Имущество должно соответствовать требованиям безопасности и функциональным требованиям выбранного коммерческого предприятия;
- Потребуется переоборудование помещения для соответствия коммерческим требованиям, поскольку жилые помещения не всегда удовлетворяют требованиям коммерческой деятельности.
Особенности превращения нежилого помещения в жилое:
- Владелец должен соблюдать требования законодательства, включая получение разрешения на проживание;
- Перевод может потребовать санитарной и технической перестройки помещения;
- Жилое помещение должно соответствовать стандартам безопасности и комфорта для проживания.
Корректное использование и адаптация нежилых помещений может оказаться выгодным и привлекательным для владельца недвижимости. Однако, следует учитывать соответствующие законодательные нормы и требования во время проведения данной процедуры.
Риски и недостатки патента
В системе налогообложения по патенту имеются и негативные аспекты, о которых требуется знать:
- Невозможность использования большинства налоговых вычетов, включая имущественные, социальные и профессиональные.
- Риск наложения штрафов при нарушении условий по площади, количеству арендаторов и т.д.
- Сложности с переходом на другую систему налогообложения до истечения 1 года.
- Кроме того, возможно, что фиксированная сумма в рамках ПСН может оказаться выше, чем налоги на фактический доход при стандартной системе налогообложения.
Поэтому перед переходом на патент следует тщательно рассчитать потенциальную налоговую нагрузку, учитывая особенности вашего бизнеса.
Таким образом, патентная система налогообложения может быть выгодной для владельцев небольших коммерческих помещений в жилых домах. Однако перед принятием решения важно детально оценить все плюсы и минусы, с учетом специфики вашего бизнеса. Главное — вовремя уплачивать фиксированный налог и не нарушать установленные ограничения по площади и количеству арендаторов.