Владелец имущества имеет возможность потребовать устранения нарушений его права, основываясь на положениях Гражданского кодекса Российской Федерации. Данный законодательный акт предоставляет детальную информацию о правовых гарантиях собственника, а также определяет порядок разрешения возникающих конфликтов в данной сфере.
У собственника есть особое юридическое положение и определенные права, в частности, право на недвижимость. В случае нарушения его прав, собственник вправе требовать восстановления прав, согласно нормам Гражданского кодекса РФ.
Требования к использованию общего имущества
В соответствии с Гражданским кодексом РФ, собственник имеет право требовать восстановления своих прав. Когда речь идет о пользовании общим имуществом, требования могут быть выдвинуты:
1. Исключение незаконного использования общего имущества третьими лицами
Собственник имеет право требовать, чтобы общее имущество не использовалось третьими лицами без его согласия. В случае незаконного использования имущества, собственник может потребовать прекращения такого использования.
2. Обеспечение непрепятственного пользования общим имуществом
Собственник имеет право требовать, чтобы его возможность свободно пользоваться общим имуществом была обеспечена. Под этим понимается, что никакие действия или преграды не могут препятствовать собственнику в использовании имущества.
3. Разбор/снятие рекламных конструкций, вывесок, антенн, перегородок, шлагбаумов и другого оборудования
Собственник имеет право требовать разбора или снятия различных конструкций или оборудования, которые могут быть установлены без его согласия и мешать пользованию общим имуществом.
4. Признание права общей долевой собственности на общее имущество
Собственник вправе потребовать признания своего права на общую долевую собственность на общее имущество, если оно было передано третьим лицам без законных оснований.
Собственник имеет возможность защитить свои права, используя негаторный иск. Этот вид иска направлен на устранение нарушений права, не обязательно связанных с лишением владения. Такой иск может быть подан в любой момент, пока продолжаются нарушения, и не подлежит исковой давности. В рамках негаторного иска также возможно требование взыскания судебной неустойки.
С какого лица может исходить иск?
Истцом в негаторном иске может выступать собственник помещения или законный владелец помещения, такой как арендатор, наниматель или член семьи собственника или нанимателя. Также управляющая организация или товарищество собственников недвижимости могут быть истцами, если у них есть право на общее имущество в многоквартирном доме.
Кто может быть ответчиком?
В негаторном иске ответчиком является лицо, которое препятствует собственнику или владельцу в использовании общего имущества. Это может быть любой из собственников помещения или третье лицо.
Как определить в какой суд обращаться?
Подведомственность и подсудность спора в негаторном иске зависит от личности истца и ответчика. Если оба являются физическими лицами или некоммерческими организациями, то иск может быть заявлен в суд общей юрисдикции, то есть в районный суд. Если же хотя бы одна из сторон является коммерческой организацией, то иск следует рассматривать в арбитражном суде.
- Если у истца – управляющей организации в качестве ответчика выступает индивидуальный предприниматель, который незаконно установил оборудование на стене многоквартирного дома, то данное дело рассматривается арбитражным судом.
- Если истец – физическое лицо, являющееся собственником помещения, или прокурор, защищающий интересы неопределенного круга лиц, подает иск против индивидуального предпринимателя, то данное дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.
Необходимо отметить, что ГПК РФ определяет компетенцию мирового суда и районного суда в спорах, связанных с использованием имущества: если исковое требование касается установления порядка использования имущества, то спор рассматривается мировым судом в соответствии с пунктом 7 части 1 статьи 23 ГПК РФ. Если иск направлен на устранение препятствий в использовании (негаторный иск), то дело рассматривается районным судом.
Суд района рассматривает иск, который включает два требования: определение порядка использования общего имущества многоквартирного дома (МКД) и устранение препятствий в использовании.
Следовательно, неправильно сформулированное исковое требование может привести к возвращению иска в соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 135 Гражданского процессуального кодекса РФ, пунктом 1 части 1 статьи 129 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
Необходимо доказать фактические обстоятельства наличия препятствий в использовании общего имущества МКД
Возникает вопрос, дает ли установка двери или тумбы в общем коридоре, установка видеокамеры около лифта, создание клумбы перед МКД право на нарушение иск? Каждый случай уникален, требует особого внимания со стороны суда и необходимости истцом доказывать ряд обстоятельств.
Истцу необходимо будет доказать, что его права были нарушены. Хотя у каждого собственника есть право подать иск, в суде тем не менее требуется доказать, как именно было нарушено право и какое ограничение доступа к общему имуществу МКД было создано.
Например, будет ли считаться, что права собственников были нарушены, если на 5-м этаже установлена дверь в тамбуре? Шансы на успешный иск в таком случае маловероятны. Однако, если иск был подан собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в его собственную квартиру, или если иск подан от лица Управляющей организации, которой был ограничен доступ к общему электрощитку, то такой иск будет удовлетворен.
Подобные споры часто возникают между соседями. Суд, рассматривая иск собственника против соседа о необходимости освободить тамбур от его вещей, удовлетворил иск, требуя демонтаж нелегально установленной двери.
Суд также отклонил требования об освобождении тамбура от принадлежащих ответчику вещей, таких как спортивный инвентарь, перекладины, полки с обувью, гардеробная вешалка, которые расположены между квартирами. В материалах дела не было представлено достаточных доказательств, подтверждающих, что эти предметы создают преграду для доступа к квартире и тем самым нарушают права соседа.
Для успешного осуществления негативного иска необходимо выполнить следующие условия:
- подтвердить факт нарушения прав;
- доказать наличие препятствий в использовании общего имущества;
- убедить суд в законности исковых требований;
- указать на правовые основания для устранения преград;
- представить доказательства существования препятствий и их влияния на права и интересы истца.
- Исключение негаторного иска возможно только в случае, если препятствия в использовании общего имущества являются незаконными или неправомерными. Если препятствия обусловлены решением ОСС, договором аренды или ссуды, или установленным сервитутом, негаторный иск не может быть применен. В таком случае суд может отказать в защите или даже признать требования истца злоупотреблением правом.
- Третьим фактором, который необходимо доказать, является наличие препятствий в использовании общего имущества на момент подачи иска. Если препятствий нет, иск не может быть подан.
- Особое внимание суд уделяет добросовестности истца: не является ли его целью нанесение вреда интересам другого лица, что может рассматриваться как злоупотребление правом в соответствии со статьей 10 ГК РФ.
- Воспользуйтесь негаторным иском как средством защиты в суде.
- Примите решение о истце и ответчике.
- Определите подведомственность и подсудность спора.
- Убедительно докажите фактические обстоятельства, свидетельствующие о наличии препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.
Автор данной статьи: Сусана Арсеновна Киракосян, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ в городе Новороссийске, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе нормативноправовых актов.